有沒有台灣房價即將泡沫化的八卦？

  作者  kensonson (三寶正夯)                                   看板  home-sale
 標題  Re: [問卦] 有沒有 台灣房價 即將 泡沫化 的八卦？
 時間  Mon Aug 24 23:58:55 2009
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※ [本文轉錄自 Gossiping 看板]
大家都知道在這個時代，賺錢要賺得飽，就要靠資訊不對稱
所以在這邊講一些有不少人知道，但是大多數人不知道的『常識』(估狗都有喔～)
這些就是一部分媒體、投資專家、建商不敢告訴你的真相：
1.台北目前標售已有多筆土地超過每坪400萬的單價，而日本地王根據該國政府公布由不動
  產估價師估計的市價，約莫是900多萬台幣。
  乍看之下台北的土地跟東京還有一倍以上的差距對吧？台北的土地很便宜？
  事實上完全是錯的，結論正好相反。因為土地有所謂的容積率限制，也就是一坪土地可
  以蓋多少建坪，因此土地算每坪單價是錯誤的，正確的單價算法應該是算容積單價，也
  就是這麼多錢買到的是多少法定建坪。
  東京第三種商業用地容積率為1300%，台北目前容積單價新高的大型標售案D3(101對面)
  則是300%左右。東京地王市價每坪不到1000萬台幣，D3市價則是每坪306萬。
  然而前者的容積單價是1000萬/13 = 77萬，後者卻是兩倍的153萬
沒錯，事實剛好相反，台北的地不但比東京還貴，容積單價還是兩倍
而且這還沒考慮到，東京的額外獎勵容積最高可以加倍，台北卻往往在30%左右(上限50%)
結果就是東京的單價還可以再打對折，而台北的卻只能打七折，容積單價依然破百
其實台北地價已經被炒到變成日本的兩倍以上了
美國的情況也跟日本相似，他們每坪精華商業區土地能蓋的建坪都比台北多
台北是美日中台四國裡面，土地價格最貴、被炒得最過火的國家
2.土地標售容積單價一坪150萬，就代表建商的建物成本是每坪建坪150萬起跳嗎？
答案當然是完全錯誤，事實上建商會進行都市更新獎勵容積申請以及容積轉移
而且建商通常在他們標下的土地旁邊也已經有土地、或是跟居民談好改建的建坪分享了
實際上以本題設定的數據來講，建商的每建坪土地成本可能只有50~60萬而已
因為建商在旁邊其實是有土地當初取得成本更低可以稀釋每坪成本
建商的成本根本不是一般大眾看報紙看到的那樣高
但是他可以非常囂張地開價每坪180萬，還跟你洗腦這個數字『充分反映地價』
讓你以為建商其實賺很少，土地的價值都是妳收進口袋裡
事實上卻是完全相反，是妳的財富都流進建商口袋裡
你用一坪180萬買到的是60萬土地單價+20萬建商成本=80萬價值的房子
被坑很大坑不用錢
3.優惠房貸是聰明且陰險的王八蛋設計來陷害台灣購屋民眾的安非他命
優惠房貸的實質意義就是短期間內的利率補貼
但是對於一個首購青年而言，在補貼其間內每個月最多只能省幾千元
但是卻可以因此讓目前已經是史上最低檔的房貸利率
變成比某些優惠定存利率還要低的假象
配合銀行過度信用擴張、過度高估資產價值提高放款成數
使得民眾卻因此用過去利率較高時代的1.5倍以上的成本購屋
貸款也是1.5倍
因此可以吸引大多數購屋民眾因而心動，認為這個2%不到的房貸利率很優惠
加上媒體不停洗腦，央行又裝傻不願意澄清『台灣沒有永遠微利率的環境』
讓民眾忘了『台灣的房貸利率都是某個定存利率加上加碼利率的浮動利率』
而且在這個時代的加碼利率是這幾年來最高的
以前可能是:    3% (郵政二年期定存) +0.3% = 3.3%
現在卻變成   0.6% (郵政二年期定存) +1.1% = 1.7%
看起來是一半沒有錯，問題是如果央行為了抵抗通貨膨脹而升息然後定存升到2%呢？
那就變成 2% + 1.1% = 3.1%   幾乎一樣的水準
然而以前的房價是1000萬的話，現在已經是1500萬了
每個月的償債額度會變成1.5倍
屆時只要景氣仍未脫離谷底，台灣人民的償債能力還是一樣低迷
台灣金融機構跟美國一樣面臨爆量違約根本是吃飯喝水一樣稀鬆平常
4.為什麼政府要製造土地標售高價現象、發放優惠房貸？
因為台北市政府非常缺錢，缺錢到要把中正一分局給賣掉了
甚至瘋狂地趁著房地產熱潮吸引建商BOT，像是京站(交九)、C1跟D1來換取實質利益
到時候就把建商合建分來的建物公開標售賣一賣，就有錢繳健保費了(但不確定會不會繳)
而全台北市大大小小的國有土地，也成為台北市變現最佳手段
過熱的房市景氣讓容積只有225%的巷弄內住三土地，都賣到一坪180萬
超扯
簡單來說，政府製造房地產熱潮，以便高價把土地倒給建商換錢
而建商也樂得政府製造房地產熱潮，反正他只要用『更高價』倒給消費者就好
消費者買不起怎麼辦？
硬推房貸利率補貼，讓消費者在一兩年內還得起房貸
消費者就會基於對未來房價持續上升的預期心理，硬是給他買下去了
這就是為什麼台北房價高到沒有長輩資助就得要刻苦耐勞得像原始人
但是大家還是都乖乖地當冤大頭的原因
簡單來講就是台北市政府從建商口袋拿出100元
建商為了回本+賺回來就從消費者口袋裡面掏出150元
搞半天就是政府聯合建商削了人民一大票，人民還感謝政府把房價炒高
讓擁有房子的大家看起來『財產倍增』
卻不知道房子的帳面價值歸帳面價值，卻不是房子的實質價值
這些還只是部分真相
我國政府為了藉著房地產從人民口袋裡掏錢，可是弄了非常多招數呢

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