房價與房地產投資

 作者  bread5566 (麵包包麵)                                   看板  home-sale
 標題  Re: [心得] 房價與房地產投資
 時間  Tue Aug  4 02:36:57 2009
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※ 引述《tkr (tkr)》之銘言：
: 投資的風險來自價格的變動與資金的管控
: 股票風險大不大？ 大，因為價格變動快
股票的風險跟價格變動快無關(想知道"風險"的定義就去念財管)
如果你像我一樣是專門在景氣低迷時買進有穩定利基的績優股票
然後在景氣熱絡時脫手  再把錢放著等下次進場
基本上根本等於沒有風險  因為台灣的股票市場很欠缺效率
用這種方法可以賺到一大票被消息面操縱的散戶的錢
我一點也不覺得我投資股票風險大
都市會變遷、泰順街的靜巷下面會開餐廳、河岸景觀宅會變成兇宅
但是中鋼、廣達、國泰金如果倒了，台灣也差不多要完蛋了
重點是買什麼標的
林口房地產跟買高風險太陽能股也是沒什麼差別的
: 融資買股票風險大不大？超大，因為還要更加上資金管控的風險
: 投資房地產風險大不大？
: 用房貸投資房地產風險大不大？ 超大!!!!!!
投資房地產最恐怖的地方在於單筆資金被鎖死綑綁 無法適當切割小份出脫
投資房地產遠比股票有嚴重的流動性風險
而且房地產的融資成數還更高
: ====價格波動====
: 想想看
: 價值1000萬的房屋價格變動200萬容不容易??
: 很容易吧  依歷史經驗一兩年就可以了
: 1000萬房屋自備款二成也就是200萬
: 也就是你用200萬的自備款  可以搞1000萬的房屋
: 槓桿比5倍!!!!   跟大家害怕的「期貨」有拼!!!!!!  比融資股票還更大!!!!!
: 1000萬漲200萬 => 事實上是變兩倍!
: 1000萬虧200萬 => 事實上是虧到本金不見!!!(因為你自備款就是兩百萬)
: 但是台灣人投資習慣就是給他放到地老天荒  不賣就不賠
: 所以可以安度景氣循環的波動  輕鬆賺錢
如果景氣非常差  你的收入縮減30%  但是利率卻往上跳2%以上
抱持這種心態的就會變成急售屋主
"不要以為自己一定永遠付得起房貸"
: ====資金管控====
: 就算步入空頭市場  還是有幾百萬人會覺得房屋保值又可以收租傳子
本來就是如此，這跟股票是一樣的
只有衍生性金融商品市場沒有這樣的性質
因為衍生性金融商品的投機性質遠高過投資性質
只要是能長期投資的資產，大家都是抱著這種觀念的
只是你對於房地產比較喜歡
所以你不知道有很多老杯杯或菜籃族阿婆的性趣是每天 去號子報到
但是房子卻只會買一間留給小孩就不買了
: 1. 民眾的資產價值不能讓他狂洩跌太多，以免重擊投資與消費信心，這是目前最需要的
: 2. 房價貶值時，原本就買不起的還是買不起
: 3. 會引起法拍潮造成金融風暴
: 我可以很肯定的講
: 沒有一個政府官員會腦殘到讓房價狂瀉
: 因為從中獲益的人並不多
: 造成的害處卻可以讓他背100年罵名

你這話說的正確旦也錯在太單純(後面我一次解釋)

: 台灣政府如果要抑制房價飆漲
: 可動手的項目不多
: 我認為可能做的
: 1. 限縮房貸成數、利率可能小昇可能不昇
這不是政府能直接干涉的
: 2. 嚴審信用  僅對中高品質客戶放貸
這也不是政府能干涉的
: 可是這樣絕對會造成一般人買屋困難
: 一般人買屋房貸容易  房價必飆
: 一般人買屋房貸困難  房價受抑制
: 就算真的給各位盼到房價跌了  還是買不到
: 因為沒有家庭月入10萬在百大企業、或軍公教雙薪的大概房貸都下不來了
政府要抑制房價亂漲太容易了
問題是我們的政府在這一波是刻意在幫助建商炒高房價的
政府只要停止優惠房貸利率補貼、升息、停止國有地標售就可以讓市場完全冷靜了
因為利率補貼讓購屋者過度高估自己的償債能力，因此失去理性亂加價
因為利率過低導致許多熱錢湧入房市，只要升息就會離開很大一部分了
因為國有地標售會讓購屋者對土地單坪行情有錯誤的認知，以為隨便的土地都可以賣這麼
貴，所以亂加價在房子上面，卻不知道這些土地之所以拍價高是因為其特殊功能性、或是
可以省去都更整合成本、抑或是那塊地在該區域推動建案時可以讓該建案等級變高，所以
建商才願意這樣標
至於你家的舊公寓，不好意思，建商還不一定想跟你合建呢，但是購屋者卻誤以為自己要
買的房子跟那些地一樣搶手
: 3. 政府放利空就別想了 (叫政府唱衰自己國家，難如登天)
科科，政府現在準備很多大利空在等著放喔
1.國民年金施行政府可藉由提高1%營業稅來補貼支出，而提高1%的營業稅對於消費市場會
  是非常大的衝擊
2.因為利率過低導致熱錢過量，若造成過度通膨政府必然得像上一波那樣升息，一升息房
市就會往下掉
3.利率過低可能會導致國債發行困難，因此將會提高國債的報酬率
4.現在靠利率補貼讓銀行過度授信，隱含在未來會提高壞帳比例，到時候銀行就會自然緊
縮銀根，新光銀行曾經誇張到2000萬以上的額度就要送總行決定
政府絕對不會唱衰國家
不過很多國家會不知不覺就讓國家的經濟崩塌、景氣疲軟
事實上日本的蕭條二十年、美國的金融海嘯
可以說根本就是政府自己搞出來的
政府不玩小的，政府專門搞大的，大到會讓你破產
因為政府是蠢蛋的集合體

: 綜合言之
: 政府跟資產大戶與大多數民眾是站在多方陣線的  這邊有屋  有錢
: 還沒買屋的人站在看空陣線  這邊沒屋  相對比較沒錢
: 籌碼在誰手上?
: 除非真的要出現恐怖利空  房價要崩跌不容易
: 要緩跌可以期待 XD
每次在大利空造成短短幾個月就下殺2~3成之前大家都是這麼說的
但是其實房市整理是不存在"緩跌"的
因為房市是一種遠比股市對利率更敏感的市場
光是調升降利率就可以讓房市沸騰翻滾了

而且別忘了，親愛的投資人，切忌
投資房地產最大的風險在流動性風險
你往往會為了缺一兩個月繳息的錢而傾家蕩產...
因為你不能把主臥室的廁所賣掉來支應短時間的資金缺口
忘了說，台灣的金融業在幾年內還會再一次大幅緊縮銀根
詳細原因跟以前賣太多澎風保單有關
而且最近放款太浮濫，這些銀行一定會付出代價的